花了310万元购买的“天井房”亿腾证券，本以为能拥有梦想中的惬意庭院，却没想到因一次下水道检修，意外发现院子里暗藏公共窨井！买家直指卖家“揣着明白装糊涂”，卖家却一脸无辜地表示“确实忘了”。一句“忘了说”，能成为免责的理由吗？近日，上海市闵行区人民法院（以下简称“闵行区人民法院”）就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。
2023年9月亿腾证券，张某与徐某签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐某将其名下位于上海市闵行区的一套房屋（以下简称“系争房屋”）出售给张某，房屋价款310万元。同年11月，系争房屋变更登记至原告名下。
同年12月，因二楼下水道堵塞，物业工作人员进入房屋的天井内进行维修，直到此时张某才得知天井内存在两个下水道窨井。
张某很快就这一情况与徐某进行沟通，徐某表示是其敏感度不够高，这个事情确实是忘记了。然而，双方却未能就赔偿事宜达成一致。
张某诉称，窨井存在异味，可能产生沼气从而发生危险，且会降低房屋价值。徐某为出售房屋向其隐瞒了这一情况，违背诚实信用原则，遂起诉要求徐某赔偿其违约损失18.6万元。
徐某辩称，张某在签合同之前便已经发现窨井盖，不存在其隐瞒的情况，且系争房屋的售价本就低于同期其他房屋。另外，窨井盖是备用的维修渠道，其居住期间基本未打开过，对居住没有影响，因此不同意张某的诉讼请求。闵行区人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”二手房交易中，房屋的各种环境情况是影响房屋交易及价格的因素之一，根据诚信原则，出卖人负有告知房屋真实、完整情况的义务，应当将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，不得刻意隐瞒可能影响房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易双方信息不对称。买受人在购买、查看房屋时亦应尽到合理审慎的注意义务。本案中，系争房屋的院内存在的窨井维修口，其不可避免地会产生疏通、检修等情况，维修人员在维修下水管道时需进入院内实施，显然会对屋内人员的生活造成影响。并且，窨井可能会产生异味，存在管道堵塞、反水的隐患，这些可能的情况也会影响原告对房屋交易意愿及交易价格的判断。被告在对此明知的情况下，未进行主动披露，应对原告承担相应的赔偿责任。同时，现场可以看到，窨井处的瓷砖与其余瓷砖有明显不同，且与其余瓷砖之间存在明显缝隙，原告自认在查看房屋时的确有注意到不同并询问情况，但却没有审慎对待，在未向被告全面核实的情况下即签订了房屋买卖合同并完成交易亿腾证券，显然亦未尽合理审慎的注意义务，存在一定的过失。综上，基于公平原则和诚信原则，综合考虑原告主张损失的合理性、关联性及可预见性、合同履行状况、当事人过错程度等因素，法院最终判决由被告赔偿原告违约损失2万元。该案判决现已生效。
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